Trends & Tipps – Der Kapitalanleger- Blog der PATRIZIA

Die Betriebskostenpauschale

Hilfreiche Tipps beim Erstellen eines Mietvertrags

Die Neben- oder Betriebskostenpauschale ist ein fester Kostenanteil, den der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete zu bezahlen hat.
Im Unterschied zur oft üblichen Betriebskostenvorauszahlung bzw. -umlage wird bei der Pauschale am Jahresende keine Endabrechnung erstellt. Die Betriebskosten sind mit der Zahlung der Pauschale vollständig abgegolten. Das Risiko, dass die Pauschale zu gering angesetzt war, trägt allein der Vermieter. Allerdings erfolgt auch keine Auszahlung eines Guthabens an den Mieter, falls die realen Kosten niedriger und die Pauschale zu hoch angesetzt waren.

Die Pauschale erfasst nur „kalte“ Betriebskosten

Eine Betriebskostenpauschale ist jedoch nur für die „kalten“ Betriebskosten wie etwa Abfallentsorgung, Versicherungen oder Grundsteuer etc. zulässig. Heizung und Warmwasserkosten sind davon ausgeschlossen, denn sie müssen laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden. Der Vermieter kann auch bei steigenden Betriebskosten die Pauschale nur dann anheben, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Erhöhung muss schriftlich erklärt und begründet werden. Verringern sich die tatsächlichen Betriebskosten, muss er die Pauschale senken. Die Regelung zur Betriebskostenpauschale ist in § 560 BGB zu finden.

 

Keine Pflicht zur Offenlegung der Kalkulation der Betriebskostenpauschale

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter keinen Anspruch auf eine Offenlegung der ursprünglichen Kalkulation der Betriebskostenpauschale. In einem Rechtsstreit kam dem Mieter die vereinbarte Pauschale von Anfang an zu hoch vor. Im Gerichtsurteil wurde festgestellt, dass der Mieter diese Auskunft vor Vertragsabschluss verlangen hätte können. Durch seine Unterschrift unter den Mietvertrag habe er jedoch der Betriebskostenpauschale in der festgesetzten Höhe zugestimmt. Nach Meinung des Gerichts sei der Sinn einer Pauschale, dass eine exakte Feststellung und Abrechnung einzelner Kostenpositionen vermieden werden solle. Ein Mieter habe nur dann einen Auskunftsanspruch, wenn er konkrete Bedenken gegen die Höhe der Pauschale vorbringen könne, wie beispielsweise durch Entfall von ganzen Kostenblöcken, wenn etwa ein Hausmeisterposten abgeschafft wird, oder aufgrund sinkender Gebühren für die Abfallentsorgung (Urteil vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11). Hat ein Vermieter die Kosten aus anderen Gründen anfangs zu hoch angesetzt, entsteht allerdings kein Anspruch des Mieters auf Herabsetzung der Pauschale.

 

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