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Eintrag im Grundbuch – Teil 1: Diese Dinge sollten Immobilienkäufer beachten

Wohnungsgröße berechnen

Wer den Erwerb einer Immobilie plant, sollte einen genauen Blick in das betreffende Grundbuch werfen. Denn erst durch einen Eintrag ins Grundbuch wird der neue Eigentümer festgelegt, nicht durch den Kaufvertrag. Immer wieder sorgen Einträge im Grundbuch für Unsicherheiten und Fragen: Darf der neue Eigentümer über seine Immobilie und das zugehörige Grundstück wirklich frei entscheiden? Oder haben möglicherweise weitere Personen und Organisationen, wie Nachbarn oder Banken, im Grundbuch festgehaltene Rechte?

Das Grundbuch beschreibt alle Details des jeweiligen Grundstücks, wie Größe und Art, legt fest, was wirklich erworben wurde und verwaltet die entsprechenden Grundstücksrechte. Es besteht aus drei Bereichen: dem zuständigen Grundbuchamt, dem Bestandsverzeichnis und den drei Abteilungen, in denen die konkreten Rechte beschrieben werden.

 

Wichtige Abschnitte im Grundbuch

Diese drei Abteilungen sind beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks entscheidend. Der zukünftige Eigentümer sollte sie genau kennen und den Inhalt gut verstanden haben. Sie bestehen aus der Abteilung I Eigentumsverhältnisse, der Abteilung II Lasten und Beschränkungen und der Abteilung III Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen. Aus der ersten Abteilung kann ein potenzieller Käufer beispielsweise feststellen, ob der Verkäufer auch der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks ist.

 

Wegerechte und Vorkaufsrechte

Die zweite Abteilung beschreibt weitere Besonderheiten, wie etwa verbriefte Vorkaufsrechte oder Wegerechte. Eine genaue Prüfung ist unerlässlich, um spätere Überraschungen und Ärger zu vermeiden. Auf die Finanzierung kann sich diese Abteilung ebenfalls auswirken, da hier zum Beispiel die Nutzung eines Nachbargrundstücks oder Wohnrechte von Vorbesitzern rechtlich festgeschrieben sein können. Das kann den Wert einer Immobilie zum Teil beträchtlich verringern.

 

Finanzierungsränge und Eintragung der Grundschuld

Für die Finanzierung ist die dritte Abteilung jedoch am bedeutendsten. Dort befinden sich die entscheidenden Einträge für den Erwerb des Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge. Der erste Finanzierungsrang geht meist bis 60 Prozent des Beleihungswertes, der zweite bis 80 oder 90 Prozent und der dritte Finanzierungsrang bis 100 Prozent des Beleihungswertes. Falls das Objekt eines Tages versteigert wird, bekommt der erste Rang zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der dritte Rang. Für die Sicherheit einer finanzierenden Bank ist es von großer Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Im Grundbuch wird jede Hypothek festgehalten und die Darlehenssumme als Grundschuld eingetragen. Der Hauptteil der Finanzierung sollte immer im ersten Rang stehen.

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