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Getrennte Mietverträge – Einfache Kündigung von Garagen und Stellplätzen

Kaufvertrag Immobilien

Wird neben einer Wohnung auch ein Stellplatz angemietet, gibt es einiges zu beachten. Wer um die Besonderheiten bei Mietverträgen für Garagen, Carports oder Stellplätze weiß, kann Unklarheiten vermeiden und sich absichern. Die gilt insbesondere, wenn es um die Kündigungsrechte geht.

Vor Beginn der Mietzeit gilt es zu entscheiden: Einheitlicher Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz oder Garage oder getrennte Verträge? Aus Vermietersicht bietet es sich an, zwei separate Mietverträge abzuschließen. Dies hat einige Vorteile. Da eine Garage kein Wohnraum ist, kommen bei separat vermieteten Garagen die Mieterschutzvorschriften nicht zur Anwendung, stattdessen gilt das Gewerberaummietrecht. Die Garage kann dann auch unabhängig von der Wohnung, so fern nicht anders vereinbart, mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Außerdem hat der Vermieter die Möglichkeit mit Hilfe einer sogenannten Änderungskündigung die Garagenmiete separat zu erhöhen. Dazu muss der laufende Vertrag fristgerecht gekündigt werden, verbunden mit dem Angebot eines neuen Mietvertrages mit erhöhter Miete. Handelt es sich um einen gemeinsamen Vertrag für Wohnung und Stellplatz oder Garage, darf die Miete nur zusammen erhöht werden. Eine Erhöhung der Garagenmiete muss der Vermieter dann mit mindestens drei Vergleichsgaragen begründen.

Ist die Garage bereits vermietet und es herrscht Uneinigkeit darüber, ob es sich um einen gemeinsamen Mietvertrag oder zwei separate Vereinbarungen handelt, verhelfen diese Indizien zu mehr Klarheit.

Für einen gemeinsamen Mietvertrag spricht aus Sicht des Deutschen Mieterbundes, wenn Wohnung und Garage zum selben Zeitpunkt, beim selben Vermieter und mit nur einem Vertragsformular angemietet wurden. Von einem gemeinsamen Mietvertrag kann man auch ausgehen, wenn Wohnung und Garage auf dem selben Grundstück liegen. (BGH, Az. VIII ZR 251/10) Von zwei unabhängigen Mietverhältnissen ist dagegen auszugehen, wenn für Garage und Wohnung unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden, sie sich auf unterschiedlichen Grundstücken befinden, oder wenn die Vertragspartner für Wohnungs- und Garagenmietvertrag nicht dieselben sind. Auch wenn unterschiedliche Termine zur Entrichtung des Mietzinses festgelegt wurden, spricht dies für getrennte Mietverträge.

Ein Mieter hat kein Recht zur Minderung der Garagenmiete,  wenn ein neues Auto nicht in die Garage passt. Es liegt in seiner Verantwortung zu prüfen, ob er den angemieteten Stellplatz nutzen kann. Hat ein Mieter keine Verwendung mehr für eine angemietete Garage, darf er diese untervermieten, wenn er den Vermieter darüber informiert. Dieser darf eine Untervermietung nur ablehnen, wenn Gründe in der Person des Untermieters vorliegen.

Bei der Nutzung der Garage gibt es ebenfalls Richtlinien. So ist es dem Mieter gestattet, neben einem Auto auch Fahrräder oder Motorräder abzustellen und einen Satz Reifen, einen Gepäckträger so wie maximal drei Kindersitze in der Garage zu lagern. Auch darf der Mieter Regale anbringen oder Schränke aufstellen. Bei der Lagerung von Treibstoff gilt es die örtlichen Brandschutzvorschriften zu prüfen. Das Einlagern von Möbeln oder Kartons ist dagegen unzulässig. Kleinere Reparaturarbeiten muss ein Vermieter dagegen gestatten, der Betrieb einer Werkstatt ist jedoch nicht vom vertragsgemäßen Verbrauch gedeckt. Wenn die Nutzung der Garage zu einer erheblichen Störung der Nachtruhe führt, zum Beispiel weil das Schließen oder Öffnen des Tores Lärm verursacht, darf der Vermieter ein Benutzung zwischen 22 Uhr und 6 Uhr untersagen.

 

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