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Klein und lukrativ: Wohnungskauf mit wenig Kapital

Modern black and white one room apartment

Gerade hat es eine Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) ein weiteres Mal gezeigt: Der Kauf einer Wohnung stellt einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge dar. Gerade weil klassische Lebensversicherungen und die betriebliche Altersvorsorge wegen der anhaltend niedrigen Zinsen es derzeit enorm schwer haben, eine ordentliche Rendite zu erwirtschaften, wächst der private Vorsorgebedarf – und der, betonen die Experten vom IW Köln, kann besonders gut durch eine bis zum Rentenalter abbezahlte Wohnung gedeckt werden.

Allerdings gibt es für Kaufinteressenten ein Hindernis: Die Wohnungspreise sind in den letzten Jahren vor allem in den Ballungsräumen stark gestiegen. Das stellt Haushalte, die nicht über erhebliche Ersparnisse verfügen, beim Wohnungskauf vor das Problem, wie sie das nötige Eigenkapital aufbringen sollen. Üblicherweise verlangen Banken einen Anteil von mindestens 20 Prozent Eigenkapital, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Hinzu kommen die Nebenkosten (Makler- und Notarkosten sowie Grunderwerbsteuer), die oft mehr als zehn Prozent der Kaufsumme ausmachen. Was das bei einem Wohnungskauf bedeutet, rechnet das IW Köln vor: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro, der in Großstädten mittlerweile eher als günstig gilt, benötigen kaufwillige Haushalte ein Eigenkapital von mindestens 60.000 Euro.

Müssen sich Menschen, die nicht so viel Geld auf der hohen Kante haben, also vom Traum vom eigenen Heim verabschieden? Nein. Ein Ausweg besteht darin, eine kleinere und damit günstigere Wohnung zu erwerben. Solche Apartments kosten selbst in Großstädten oft weniger als 100.000 Euro. Legt man die Berechnungsmethode des IW Köln zugrunde, reicht für den Wohnungskauf dann schon ein Eigenkapital von rund 30.000 Euro, was für deutlich mehr Haushalte realistisch ist.

Wer eine solche kleinere Wohnung selbst nutzt und auf ausreichend hohe Tilgung achtet, hat den Vorteil, im Rentenalter mietfrei zu wohnen. Für Paare mit größerem Platzbedarf oder gar Familien sind Ein- oder Zwei-Zimmer-Wohnungen allerdings nicht geeignet. Hier kommt ein weiterer Faktor ins Spiel, der für den Erwerb kleiner Einheiten spricht: Die Mietnachfrage nach Apartments hat deutlich zugenommen, so dass der Erwerb einer solchen Wohnung gerade auch für Kapitalanleger sinnvoll ist.

Die Gesellschaft wird mobiler

Dafür, dass Apartments bei Mietern so begehrt sind, gibt es eine ganze Reihe von Gründen. Zum einen spielt Vermietern die Entwicklung der Wohnkosten in die Hände: Weil in den Agglomerationen nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten deutlich gestiegen sind, müssen sich immer mehr Menschen flächenmäßig einschränken, um sich die Wohnung noch leisten zu können. In Universitätsstädten führt darüber hinaus die steigende Zahl der Abiturienten zu einer hohen Nachfrage nach Apartments, die das studentische Budget nicht sprengen.

Hinzu kommen grundsätzliche gesellschaftliche Entwicklungen. Immer mehr Menschen sind beruflich mobil: Sie arbeiten freiberuflich oder projektbezogen, halten sich für einige Monate in der einen Stadt auf und wechseln dann für zwei oder drei Jahre in eine andere Stadt. Viele junge Leute benötigen auch deshalb keine große Wohnfläche, weil sie ohnehin nur wenig Zeit in der Wohnung verbringen.

Universitätsstädte sind beim Wohnungskauf besonders beliebt

All diese Gründe haben zur Folge, dass auch professionelle Immobilieninvestoren kleine Wohnungen als attraktives Investitionsziel entdeckt haben. In wachsenden Groß- und Universitätsstädten entstehen derzeit zahlreiche Studentenapartments und andere kleine Wohnungen (Mikrowohnungen genannt), die auf diese neuen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Hinzu kommen als Sonderform Serviced Apartments, also möblierte Wohnungen, die zusammen mit Dienstleistungen wie Reinigung oder Concierge-Service angeboten werden und so als Alternative zum Hotel dienen.

Wer eine kleine Wohnung zur Kapitalanlage erwirbt, sollte allerdings auf eine passende Lage achten. Um Mieter zu begeistern, muss eine kleine Wohnung zwar nicht zwingend in einem In-Viertel liegen; eine gute Verkehrsanbindung und eine intakte Infrastruktur – zum Beispiel eine ausreichende Auswahl an Restaurants – sind aber hilfreich. Außerdem sollten Kaufinteressenten sich beim Wohnungskauf für einen Standort entscheiden, der ein großes Angebot an Arbeitsplätzen und eine positive demografische Entwicklung aufweist. Dann kann man seine kleine Wohnung auch künftig gut vermieten – und entspannt mit dem Thema Altersvorsorge umgehen.

 

 

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