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Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Außenwände und Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum

Wollen Vermieter ihre Wohnung modernisieren, können sie bis zu elf Prozent der Kosten auf den Mieter umlegen. Werden zum Beispiel neue Fenster eingebaut, können die Kosten dafür zum Teil an den Mieter weitergeben werden. Allerdings sind dabei bestimmte Regeln zu beachten. Mit der höheren Miete steigt für den Vermieter auch die Rendite. Damit aber Mieten nicht unkontrolliert und willkürlich steigen, sieht das Gesetz klare Grenzen vor. Eine der gesetzlich definierten Möglichkeit für eine Mieterhöhung ist eine Modernisierung. Eine solche Modernisierungsmieterhöhung ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Regeln für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung

Vor dem Gesetz ist nicht jede Veränderung an der Mietwohnung eine Modernisierung. Wer lediglich Instandhaltungsmaßnahmen oder kleinere Reparaturen durchführen lässt, darf dafür die Miete nicht erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, sind beispielsweise Energie oder Wasser sparende Veränderungen. Dazu zählen etwa Wanddämmungen, der Einbau von Solaranlagen oder der Einbau von Wasserzählern. Baumaßnahmen, die den Gebrauchswert bzw. die Wohnqualität erhöhen – beispielsweise durch den Anbau eines Balkons oder einen besseren Schallschutz – können ebenfalls eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Modernisierung und Mieterhöhung vorher ankündigen

Jede Modernisierungsmaßnahme muss dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Wer dies vergisst, gibt dem Mieter automatisch ein Widerspruchsrecht. Die Ankündigung muss die Art und den Umfang der Maßnahme, den Beginn und die Dauer sowie die Höhe der geplanten Mieterhöhung enthalten. Zudem schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch die Möglichkeit eines Härteeinwands vor: Danach darf ein Mieter einer Modernisierung widersprechen, wenn diese für ihn, beispielsweise aufgrund von Krankheit oder Alter, unzumutbar wäre. Diesen Härtefalleinwand muss der Mieter allerdings spätestens bis zum Ablauf des Monats einlegen, der auf die Ankündigung folgt. Mieter haben bei einer Modernisierung und einer damit verbundenen Mieterhöhung auf jeden Fall ein Sonderkündigungsrecht. Umgekehrt gilt dasselbe für den Vermieter allerdings nicht.

Maximaler Betrag einer Mieterhöhung

Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, können Vermieter bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die zukünftige Jahresmiete umlegen. Wer als Vermieter beispielsweise 15.000 Euro in die Modernisierung seiner Wohnung investiert hat, kann die jährliche Miete um bis zu 1.650 Euro, also monatlich 137,50 Euro erhöhen. Zudem gilt bei einer Modernisierungsmieterhöhung die sonst vorgeschriebene Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht. Wenn der Mieter durch die Modernisierungsmaßnahmen vorübergehend Einschränkungen in der Nutzung der Wohnung, zum Beispiel bestimmter Räume, erdulden muss, steht ihm dafür allerdings unter Umständen das Recht auf eine Mietminderung zu. Besteht ein Index- oder Staffelmietvertrag, entfällt dagegen die Möglichkeit einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung. Denn in diesen Fällen steigt die Miete ohnehin in regelmäßigen Abständen.

 

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