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Mietpreisbremse: Beschränkung der Miethöhe für Bestandsimmobilien

Checkliste Wohnungskauf

Die sogenannte Mietpreisbremse ist durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz am 1. Juni 2015 in Kraft getreten (§§ 556d ff. BGB). Seitdem können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen (jeweils für fünf Jahre) und dort Mieterhöhungen bei der Neuvermietung von Bestandsimmobilien beschränken. Die neue Miete darf dann höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Durch diese Regelung soll der schnelle Anstieg der Mieten – gerade in Ballungsräumen – gebremst werden.

Wo die Mietpreisbremse nicht gilt

Die Mietpreisbremse bezieht sich nicht auf Neubauten (die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden) und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer größeren Modernisierung. Diese wird mit mindestens einem Drittel des Investitionsaufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung definiert. Im Gesetz wurde allerdings ein Bestandsschutz für zulässig vereinbarte Mieten formuliert. Überschreitet die bisherige Miete im Mietvertrag den zulässigen Erhöhungsbetrag, darf auch bei einer Neuvermietung die alte Miete beibehalten werden, sofern sie rechtlich einwandfrei vereinbart wurde. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn innerhalb der letzten drei Jahre vor einer Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen (nach § 555b BGB) durchgeführt wurden. Durch eine solche Modernisierung darf die Miete zusätzlich zur Höchstmiete im Rahmen der Mietpreisbremse um jährlich 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen steigen.

Klagemöglichkeit für Mieter

Verstößt ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter dagegen klagen und der Vermieter muss den zu viel gezahlten Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Im Juni 2015 wurde die Verfassungsbeschwerde eines Berliner Wohnungseigentümers gegen die Mietpreisbremse vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Laut Gericht hätte der Vermieter zuerst den kompletten Zivilrechtsweg ausschöpfen und eine zu hohe Miete vereinbaren müssen. Danach hätte er abwarten müssen, dass der Mieter nicht zahlt und dann den vorgeschriebenen Instanzenweg bis vor den Bundesgerichtshof beschreiten müssen.

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