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Mietrechtlich zulässige und unzulässige Nebenkosten

Ermittlung Immobilienwert

Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten sind nicht klar voneinander unterschieden, oft werden sie gleichrangig nebeneinander benutzt. Das liegt daran, dass es keine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten gibt. Unter beiden Begriffen versteht man grundsätzlich alle laufenden Kosten einer Mietwohnung. Also die Kosten, die zusätzlich zur Kaltmiete – auch manchmal als Grundmiete bezeichnet – anfallen.

Mögliche Neben- oder Betriebskosten

In der Fachliteratur werden zu den Nebenkosten vor allem die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung gerechnet. Darüber hinaus zählen dazu aber auch die Kosten für die Nutzung eines Stellplatzes oder eines Gartenanteils sowie zum Beispiel Zuschläge, die für eine teilgewerbliche Nutzung von Wohnräumen oder eine Untervermietung von Räumen erhoben werden können.

Aufwendungen, die nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürfen

Die Betriebskostenverordnung nennt in § 1 Abs. 2 aber auch Kosten, die nicht als Nebenkosten deklariert werden dürfen. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten für Verwaltungsarbeiten, inklusive der dazugehörigen Personalkosten. Auch die anfallenden Kosten für die Prüfungen des Jahresabschlusses und die Geschäftsführung sowie Aufwände, die für die Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie entstehen, dürfen nicht als Neben- oder Betriebskosten verrechnet werden.

Zusatzvereinbarungen für weitere Leistungen

Für einzelne Kostenarten gibt es diverse Unterfälle, für die die laufende Rechtsprechung in einer Vielzahl von Gerichtsurteilen entschieden hat, ob es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt. Werden beispielsweise für die Mieter im Rahmen eines Betreuten Wohnens persönliche Versorgungs- und Betreuungsleistungen erbracht, sollten dafür eigene Vergütungsvereinbarungen abgeschlossen werden, anstatt diese in den Mietvertrag mit aufzunehmen. Denn ohne eine gesonderte Beschreibung können sie im Zweifelsfall sonst mit der regulären Miete als abgegolten interpretiert werden. Der Trend zu einer immer breiteren Leistungspalette des Facility Managements wird dazu führen, dass die Bedeutung und das Volumen der Nebenkosten weiter zunehmen wird. Vergleicht man verschiedene Wohnanlagen, variiert der konkrete Umfang jedoch stark.

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