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Sinnvoller Schutz gegen Mietausfall

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Bei einer vermieteten Immobilie besteht für den Eigentümer immer das Risiko, dass es – aus unterschiedlichen Gründen – zu einem Mietausfall kommen kann. Dieses sogenannte Mietausfallwagnis kann berechnet und in die Miete eingepreist werden. Somit werden die Risiken einer Ertragsminderung durch einen zeitweiligen Leerstand, durch eine Mietminderung oder andere, uneinbringliche Forderungen, wie die Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses, abgefedert.

Mietausfallwagnis als Bestandteil der monatlichen Kostenmiete

Im preisgebundenen Wohnraum ist eine absolute Mietsicherheit für Mietzahlungen nicht möglich, deshalb wird das Mietausfallwagnis als Bestandteil der monatlichen Kostenmiete angesetzt. Damit hat der Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden. Für das Mietausfallwagnis können ca. zwei Prozent der Jahresmiete veranschlagt werden. Ermittlungen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) haben jedoch ergeben, dass in Ostdeutschland das Risiko einer Ertragsminderung durch Leerstand bis zu 30 Prozent betragen kann. Für Gewerbegrundstücke beträgt der Erfahrungswert drei bis vier Prozent des Rohertrages.

Risikoabsicherung durch Mietausfallversicherungen

Durch eine Mietausfallversicherung können sich Vermieter gegen einen jederzeit möglichen Mietausfall absichern. Es gibt sie für vermietete Wohngebäude und auch für Gewerbeimmobilien. Die Mietausfallversicherung ersetzt meist den Mietverlust, der dadurch entsteht, dass Leitungswasser, Rohrbruch, Sturmschäden, Brand, Blitzschlag oder Explosion eine Wohnung eine Zeitlang unbewohnbar machen und somit die Mietzahlungen ausbleiben bzw. die Mieter in solchen Fällen die Miete mindern. Versicherungen ersetzen in diesen Fällen den Mietverlust meist für zwölf Monate. Mietausfälle, die durch Leerstände oder zahlungsunfähige Mieter verursacht werden, sind meist nicht in der klassischen Mietausfallversicherung abgesichert. Es gibt jedoch einige Versicherungen, die diesen Schutz zu speziellen Konditionen anbieten.

Wohngebäudeversicherung für Mietausfälle durch Elementarschäden

Mietausfälle infolge von Elementarschäden werden oft im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung mitversichert. Der genaue Versicherungsumfang sollte vor einem Vertragsabschluss genau geprüft werden. Wer ein größeres Mietobjekt mit vielen Wohneinheiten, einem hohen Anteil gewerblicher Nutzung und hohen Mieteinkünften besitzt, sollte darauf achten, dass der Versicherungsschutz um weitere sechs bis zwölf Monate verlängert wird. In vielen Verträgen wird allerdings ein Selbstbehalt von 20 Prozent je Schadensfall fixiert. Für Mietwohnungen, die bis zu sechs Monate vor Beginn des Versicherungsvertrages leer standen oder für die es Mietrückstände gab, besteht üblicherweise kein Versicherungsschutz.

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