Trends & Tipps – Der Kapitalanleger- Blog der PATRIZIA

So prüfen Sie die Qualität der Bausubstanz bei Bestandsimmobilien richtig

Außenwände und Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum

Nicht nur Neubauten, auch ältere Immobilien können grundsätzlich über eine gute Bausubstanz verfügen. Entscheidend dafür ist, wie sachgerecht die Immobilie gepflegt wurde und wie gut der aktuelle Erhaltungszustand ist. Deshalb sollte jede Immobilie vor dem Kauf gründlich angesehen werden. Wer eine Wohnung, ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage, kaufen möchte, sollte zusätzlich immer auch das zugehörige Haus besichtigen. Dazu gehören die Keller und Dachböden, die Waschküche und Tiefgarage, die Treppenhäuser sowie der Fahrradkeller und die Außenanlagen.

 

Wichtige Informationen über Baujahr und Sanierungen

Um die Bausubstanz richtig einschätzen zu können, brauchen Sie viele Informationen. Am besten legen Sie sich zu den folgenden Fragen eine Checkliste an und arbeiten sie bei der Besichtigung Stück für Stück mit dem Verkäufer oder Makler durch. Das Baujahr: Wann wurden das Haus bzw. die Anlage gebaut? Größere Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen: Welche Gewerke wurden innerhalb der letzten 5-15 Jahre erneuert? Eigentümerversammlungen: Lassen Sie sich auf jeden Fall die Protokolle der letzten drei Versammlungen vorlegen. Wo sehen die Eigentümer Probleme in der Wohnanlage? Was wurde bemängelt, was behoben, modernisiert oder repariert? Die Betriebskosten: Wie sehen die Betriebskosten im Verhältnis zur Miete aus? Studieren Sie die letzte Betriebskostenabrechnung gründlich durch. Baupläne: Verlangen Sie alle verfügbaren Pläne und Grundrisszeichnungen der Anlage, sofern sie noch vorhanden sind.

 

Orientierungshilfen zur Beurteilung der Bausubstanz

Gebäuden wird als Faustregel durchschnittlich eine Lebenszeit von 80 Jahren zugesprochen. Um die Lebenszeit des Hauses zu verlängern, sollten innerhalb dieser Frist alle wichtigen Gewerke erneuert werden. Bei Gebäuden mit einem Alter von bis zu 10 Jahren: Gibt es Schimmelprobleme oder Feuchtigkeitsschäden? Sind Risse im Mauerwerk oder Putzabplatzungen zu sehen? Zu prüfen bei Gebäuden bis zu 20 Jahren: Wurden Fassade und Treppenhaus neu gestrichen? Haben die Türblätter und Fensterrahmen einen neuen Anstrich bekommen? Sind Bodenbeläge und die Heizanlage erneuert worden? Bei einem Alter von bis zu 30 Jahren gilt: Alle sanitären Einrichtungen sollten ausgetauscht, die Dächer erneuert und die Balkone saniert worden sein. Gebäude ab einem Alter von 40 Jahren: Wurden Dach, Heizungs- und Elektroanlage erneuert? Wie sind die Zustände der Verkabelung, der Wege und die Garagenzufahrt?

 

Fazit der Überprüfung der Bausubstanz

Alle ausgeführten oder fehlenden Sanierungsarbeiten müssen angemessen eingepreist werden. Als Faustregel für die angesparten Rücklagen gilt: Innerhalb von 10- 15 Jahren sollten rund 10 Prozent des Gebäudewertes als Rücklage angespart sein, sofern keine Sanierung erfolgt ist. Je älter die gesamte Wohnanlage, desto mehr sollte in der Vergangenheit saniert worden sein. Alternativ sollte eine hohe Rücklage vorhanden sein.

 

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