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Streit um Wohnungstüren – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Checkliste Wohnungskauf

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass die Wohnungstüren einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Konkret bedeutet dieses Urteil, dass die Eigentümergemeinschaft entscheiden darf, wie die Türen gestrichen bzw. gestaltet sein müssen. Juristische Auseinandersetzungen um die Rechte von Eigentümergemeinschaften sind keine Einzelfälle, sondern beinahe an der Tagesordnung. (Az.: V ZR 212/1)

Wohnungstüren trennen das Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Im aktuellen Fall ging es um die Frage, ob die Haustüren in einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen zum Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers oder zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Die Entscheidung des Gerichts fiel eindeutig aus: die Wohnungstüren gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Klägerin musste sich daraufhin in der Auswahl der Türfarbe einem Beschluss der Eigentümerversammlung beugen, der eine bestimmte Farbe für alle Wohnungstüren vorsah. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Wohnungstüren das Sonder- und Gemeinschaftseigentum voneinander abtrennen. Erst dadurch, dass Türen vorhanden sind, werde überhaupt Sondereigentum geschaffen. Deshalb gehören sie räumlich und funktional zum Gemeinschaftseigentum.

Was darf eine Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte einer Eigentümergemeinschaft hängen von der Art des Eigentums ab, über das entschieden werden soll. In der Gemeinschaftsordnung werden drei unterschiedliche Kategorien beschrieben: Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und Sondereigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Elemente des Hauses, die zu keinem bestimmten Raum gehören, z.B. Grundstück, Grünflächen, Außenwände, Versorgungsleitungen und eben auch Haustüren. Teileigentum dagegen sind gemeinsam genutzte Räume wie etwa Fahrradkeller oder Waschküche. Als Sondereigentum gelten die Eigentumswohnungen selbst. In die Gestaltung dieser Räume darf die Eigentümerversammlung in der Regel nicht eingreifen.

So entscheidet eine Eigentümergemeinschaft

Die Kosten, die für den Unterhalt und Sanierung des Teil- und des Gemeinschaftseigentums entstehen, müssen die Eigentümer gemeinsam aufbringen. Über diese Fragen entscheidet die Eigentümergemeinschaft in der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung gemeinsam. Die Wohnungseigentümer können bei der Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen und Vereinbarungen treffen. In Beschlüssen werden sogenannte „Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung“ geregelt, wie etwa die Aufstellung einer Hausordnung. Für einen Beschluss reicht eine Mehrheitsentscheidung, wobei mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer bei der Versammlung anwesend sein müssen. In Vereinbarungen dagegen wird die Grundordnung der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Dazu gehören Regeln zur Einberufung der Eigentümerversammlung, bauliche Veränderungen oder die Begründung eines Sondernutzungsrechts. Solche Vereinbarungen bedürfen der Zustimmung aller anwesenden Eigentümer, können also nur einstimmig getroffen werden.

 

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