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Vermietung statt Eigenbedarf

Mietrendite

 

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft und dann vermietet, anstatt selbst zu nutzen, kann dadurch steuerliche Vorteile erlangen.

Ein Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mieteinnahmen, die er monatlich erhält, zu versteuern. Im Gegenzug kann er aber auch viele anfallende Kosten, sogenannte Werbungskosten,  von der Steuer absetzen. Die Werbungskosten umfassen alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Darunter fallen unter anderem Kosten für die Hausverwaltung, Annoncen, Maklergebühren oder die Stundung von Zinszahlungen. Die Kosten für einen Immobilienkauf können ebenfalls abgeschrieben werden. Dabei sollte aber beachtet werden, dass im Rahmen der Vermietung nur der Kaufpreis des Gebäudes und nicht der für das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, abgesetzt werden kann.

Mit der Steuererklärung muss der Vermieter dann eine Überschussrechnung abgeben, in welcher er die Werbungskosten den Mieteinnahmen gegenüberstellt. Von der Summe der Einnahmen wird dann die Summe der Werbungskosten abgezogen. In der Regel sind dabei in den ersten Jahren die Werbungskosten meist höher als die Mieteinnahmen. Der Vermieter schreibt daher steuerliche Verluste, die er jedoch mit seinen übrigen Einkünften verrechnen und somit Steuern sparen kann, indem er die Steuerlast drückt.

Ein weiterer steuerlicher Vorteil der Vermietung besteht darin, dass der Vermieter seine eigenen Arbeitsleistungen in der Abrechnung der Betriebskosten ansetzen kann. Das bedeutet beispielsweise, dass ein Vermieter Kosten für Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten abrechnen darf, auch wenn er diese Arbeiten selbst geleistet hat und somit tatsächlich gar keine Kosten entstanden sind. Um diese fiktiven Kosten, das heißt die Kosten, die bei der Ausführung der entsprechenden Leistung durch einen Dritten entstanden wären, geltend zu machen, muss der Vermieter die anfallenden Arbeiten und ein dafür bestehendes Angebot eines Unternehmens detailliert auflisten und vorlegen. 

Deshalb sollten auch Familienangehörige, die Hausmeister- oder Gartenarbeiten übernehmen, entgeltlich beschäftigt werden. Allerdings müssen die Entgelte auch tatsächlich bezahlt und in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigt werden, um dann in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden zu können. 

Im Vergleich zum Selbstnutzer gehört für den Vermieter auch jede Renovierung, Modernisierung und Sanierung zu den Ausgaben, die er in der Steuererklärung angeben kann. Bei Immobilien hingegen, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, besteht diese Möglichkeit nicht. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Steht eine eigengenutzte Immobilie unter Denkmalschutz, so kann der Eigentümer Aufwendungen für Sanierung oder Erhaltung als Sonderausgaben geltend machen.

| am 10. Mai 2013, 07:05 Uhr

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