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Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

holding house representing home ownership

Wer von zu Hause arbeiten möchte sollte vorab klären, ob und unter welchen Voraussetzungen er das tun darf. Die Ausübung eines Berufes in den eigenen vier Wänden wirkt sich nicht nur auf das Mieter- Vermieter– Verhältnis aus, sondern könnte für die berufstätige Person auch steuerlich relevant sein.

Normalerweise gilt die Regelung, dass in reinen Wohngebieten die Wohnräume nur zum Wohnen und nicht für gewerbliche Zwecke verwendet werden dürfen. Für Freiberufler oder beispielsweise Lehrer, die einen Teil ihrer Arbeit von zu Hause erledigen, gelten unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen. Ausschlaggebend ist die genutzte Fläche, denn die zur Arbeit genutzte darf die Größe der Wohnfläche im selben Haus nicht überschreiten. Die Wohnung muss also überwiegend zum Wohnen dienen und eindeutig ein Wohnraum bleiben. Dazu zählen auch Wintergärten, Terrassen und Loggien.

Zulässig sind berufliche Tätigkeiten, von der die Außenwelt nichts mitbekommt und keine weitergehenden Einwirkungen auf die Nachbarn haben. Dazu zählen die Unterrichtsvorbereitung bei Lehrern oder Telearbeit von Angestellten wie zum Beispiel Buchhaltung oder die schriftstellerische Tätigkeiten eines Autors.

Sind diese Voraussetzungen gegeben und werden keine baulichen Änderungen vorgenommen, muss ein Mieter keine Erlaubnis vom Vermieter einholen. Der Vermieter darf die Tätigkeit dann auch nicht verbieten, denn die Wohnung wird in zulässiger Weise genutzt. Eine berufliche Nutzung ist unter den oben genannten Voraussetzungen selbst dann erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Nutzung „zu anderen als Wohnzwecken“ ausdrücklich untersagt ist.

Hingegen vom Vermieter genehmigungspflichtig sind berufliche Tätigkeiten mit Außenwirkung. Indizien dafür sind unter anderen die Angabe der Wohnung als Geschäftsadresse beim Auftreten am Markt, Empfang von Kunden in der Wohnung beziehungsweise reger Personenverkehr, Blockierung der Parkplätze, Lärmbelästigung (auch Instrumente) oder Beschäftigung von Mitarbeitern.

Falls ein Vermieter solch eine Tätigkeit in der Wohnung erlaubt, darf er einen Aufschlag auf die Wohnraummiete von maximal 20 Prozent der Nettomiete verlangen. Falls er seine Genehmigung nicht erteilt und der Mieter unzulässig seinen Beruf in der Wohnung ausübt, darf der Vermieter nach vorheriger Abmahnung das Mietverhältnis kündigen.

Steht zur beruflichen Tätigkeit gar ein häusliches Arbeitszimmer zur Verfügung, können die Kosten teilweise in Form von Werbungskosten oder Betriebsausgaben bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Kosten können nur in voller Höhe angesetzt werden, wenn der Beruf komplett von zu Hause ausgeübt wird und das Arbeitszimmer der Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit ist. Absetzbar sind beispielsweise Kosten für Miete, Nebenkosten und Ausstattung. Für außerhäusliche Arbeitszimmer wie Lagerräume, Arzt- und Anwaltspraxen sind die Kosten meist unbegrenzt absetzbar.

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