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Beispielrechnung: So werden Miet- und Pachteinnahmen versteuert

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Da Vermieter mit ihren Mieteinnahmen steuerpflichtig sind, sollte auf die korrekte Versteuerung großes Gewicht gelegt werden. Am besten bindet man dazu einen Steuerberater ein, um nicht über mögliche Fallstricke zu stolpern. Um die zum Teil komplexe Versteuerung etwas anschaulicher zu machen, hier eine konkrete Beispielrechnung.

Die Versteuerung von Mieteinnahmen

Für unser Beispiel gehen wir davon aus, dass Herr Huber eine Eigentumswohnung für 400.000 Euro kauft, die er vermietet und überwiegend über eine Bank finanziert. Die jährliche Zinsbelastung liegt bei 6.000 Euro. Als Kaltmiete nimmt Herr Huber 1.200 Euro monatlich ein, also 14.400 Euro pro Jahr. Zieht man den Wert des Grundstücks vom Kaufpreis ab, beläuft sich der anteilige Preis für die Wohnung auf 280.000 Euro. Somit können bei einer Abschreibung von zwei Prozent 5.600 Euro jährlich von der Steuer abgesetzt werden – genauso wie die laufenden Kosten (Hausverwaltung etc.) in Höhe von 900 Euro und die Reparaturkosten für ein kaputtes Waschbecken von 440 Euro. Berücksichtigt man alle absetzbaren Kosten und die Abschreibung muss Herr Huber also lediglich 1.460 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Höhere Ausgaben senken das zu versteuernde Einkommen

Wenn Herr Huber in einem bestimmten Jahr höhere Ausgaben hätte, etwa durch Reparaturen oder durch geringere Mieteinnahmen aufgrund eines zeitweiligen Leerstands, könnte sein zu versteuerndes Einkommen auch negativ ausfallen. Um es anschaulich zu machen, hier noch das Beispiel in Zahlen: Der Leerstand verursacht 2.400 Euro weniger Mieteinnahme. Statt 1.460 Euro Überschuss entstünden in dem gleichen Jahr wie oben ein Minus von 940 Euro. Sein zu versteuerndes Einkommen würde um diesen Betrag gesenkt.

Nach Tilgung des Darlehens steigt die Steuerbelastung

Durch die fortschreitende Tilgung des Kredits sinkt im Lauf der Jahre die Zinsbelastung. Als Folge steigen dann die zu versteuernden Erträge wieder. Und wenn Herr Huber sehr alt wird, erlebt er nach 50 Jahren auch das Ende der zweiprozentigen jährlichen Abschreibung. Bei ansonsten gleichbleibenden Annahmen müsste er bei unserem Beispiel 12.660 Euro jährlich versteuern. Absetzbar sind dann nur noch die Kosten für die Hausverwaltung und für Reparaturen.

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