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Hausfinanzierung – wie vermeidet man die Finanzierungsfalle

Finanzierung eines Hauses

Das aktuelle Rekordzinstief treibt viele Menschen, die bisher eher noch skeptisch waren, zum Immobilienkauf und meistens auch zur Hausfinanzierung. Die Frage, wann die Zinsen für Immobiliendarlehen jemals wieder so günstig sein werden, geht ihnen nicht mehr aus dem Kopf. Zwar erfüllen sich durch den Hauskauf immer mehr Personen den Traum vom Eigenheim, allerdings sitzen viele davon bereits nach Abschluss des Darlehens in der Finanzierungsfalle, ohne es zu ahnen.

 

Der Grund ist nicht immer sofort ersichtlich. Die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung erfolgt meist über ein Darlehen bei der Bank. Der Darlehensnehmer zahlt für einen bestimmten Zeitraum – meist zehn oder 15 Jahre – monatlich eine im Voraus festgelegte Annuitätenrate, in der die Schuldzinsen und ein Tilgungsanteil enthalten sind. Dadurch sinkt mit der Zeit die Darlehenssumme und die somit erzielte Zinsersparnis kommt einer höheren Tilgung zugute. Sind die Schuldzinsen so niedrig wie derzeit, fällt aber auch die Zinsersparnis gering aus. Die Konsequenz: Es dauert wesentlich länger, bis die Immobilie entschuldet ist. Erklären lässt sich dies durch die kleineren Zinsschritte. Da sich die Zinszahlungen langsamer reduzieren, kann die Tilgungsleistung nur langsam wachsen. Daher dauert es wesentlich länger einen Kredit zu tilgen, wenn die Zinsen niedrig sind und die Tilgungsrate die gleiche bleibt. Wird beispielsweise bei einem Effektiv-Zinssatz zwischen sechs und sieben Prozent und einer Standardtilgung von jährlich einem Prozent der Darlehenssumme mit einer Entschuldung innerhalb vom 30 Jahren gerechnet, verlängert sich die Volltilgung bei einem Zinssatz von 2,65 Prozent schon auf über 50 Jahre!

 

Für so einen langen Zeitraum legt natürlich keine Bank einen Darlehenszins fest. Üblicherweise läuft die Zinsbindung nach zehn oder 15 Jahren aus und die Anschlussfinanzierung erfolgt zu den marktüblichen Konditionen. Da nicht davon auszugehen ist, dass die derzeitige Niedrigzinsperiode jahrzehntelang fortgesetzt wird, müssen die Bankkunden später mit erheblich höheren Zinsen rechnen. Außerdem ist durch den vorher beschriebenen Effekt der geringen Tilgung mit einer hohen Restschuld zu rechnen, die nach Ablauf des festgelegten Zeitraumes zum neuen Zinsniveau refinanziert werden muss. Gleichzeitig fallen nach zehn bis 15 Jahren die ersten teuren Reparaturen am Haus oder in der Wohnung an, was das Budget zusätzlich belastet.

 

Statt zu glauben, dass man sich aufgrund der momentan eher niedrigen Zinsen eine teurere Immobilie „leisten“ kann, ist es tatsächlich empfehlenswerter das derzeit geringe Zinsniveau zu nutzen, um die Tilgungsrate zu erhöhen. Auch wenn Banken das Gegenteil behaupten, die haben ja schließlich auch ein gewisses Interesse, mit einem möglichst hohen Darlehen viele Jahre Zinserträge zu erwirtschaften.

 

Unabhängig davon, ob die Zinsen derzeit besonders niedrig sind oder nicht: Eine Immobilie erwerben sollten nur Haushalte, die diese Investition aufgrund ihres hohen und sicheren Einkommens dauerhaft tragen können. Denn besonders hohe Gefahr in eine Finanzierungsfalle zu tappen laufen jene Bauherren und Käufer, die ihr selbstgenutztes Objekt mit geringem Eigenkapital erworben haben, in etwa mit einer Eigenkapitalquote zwischen zehn und 20 Prozent.

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