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Immobilienverkauf: Kündigung des Kredits zieht eine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich

Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie miteinkalkulieren.

Neben dem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Kreditlaufzeit gibt es auch noch andere Situationen, in denen man vorzeitig seinen Vertrag kündigen kann, beispielsweise bei einer Arbeitslosigkeit, einem neuen Arbeitsplatz in einer anderen Stadt oder einer Scheidung. In diesen Fällen verlangt der Kreditgeber jedoch meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn, die in Niedrigzinsphasen schnell eine beträchtliche Summe umfassen kann.

Entgangene Zinszahlungen begründen die Vorfälligkeitsentschädigung

In die Berechnung des Zinsschadens, der durch die vorzeitige Kündigung entsteht, fließen mehrere Faktoren ein. Zuallererst geht es um die Summe der entgangenen Zinszahlungen. Hierfür darf der Kreditgeber jedoch nur die Zinsen bis zum Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren, plus sechs Monate Kündigungsfrist, berechnen. Zusätzlich verlangen die meisten Banken eine Bearbeitungsgebühr von einigen hundert Euro.

Vorteile der vorzeitigen Kreditkündigung für die Bank sind abzuziehen

Die so entstandene Summe wird jedoch durch einige andere Faktoren gesenkt. Beispielsweise muss die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung so berechnen, als ob der Kunde sein vereinbartes Sondertilgungsrecht in der verbleibenden Kreditlaufzeit in voller Höhe ausgenutzt hätte. Auch ein zukünftiger Zinsgewinn durch die Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags – etwa in Hypothekenpfandbriefe – ist von der Schadenssumme abzuziehen. Je höher also die Zinsen der Pfandbriefe sind, umso niedriger fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Darüber hinaus sind auch die ersparten Verwaltungskosten – meist 100 bis 150 Euro jährlich – und die Kosten des weggefallenen Darlehensrisikos – zwischen 0,01 und 0,1 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr – abzuziehen. Als Stichtag für die Berechnung gilt der Tag, an dem die Restschuld auf dem Konto der Bank eingeht.

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einem Kredit über 150.000 Euro, einer Laufzeit von 15 Jahren, einem Zinssatz von vier und einem Tilgungssatz von drei Prozent beträgt die monatliche Rate des Kunden 875 Euro. Die Restschuld nach sieben Jahren beträgt rund 114.000 Euro. In der verbleibenden Zeit von drei Jahren und sechs Monaten – bis zum Sonderkündigungsrecht des Kunden – hätte die Bank noch knapp 14.500 Euro Zinsen erhalten. Davon sind jedoch die Zinseinnahmen für eine Wiederanlage – etwa in Hypothekenpfandbriefe – sowie die Kostenvorteile durch die ersparten Verwaltungskosten und das weggefallene Darlehensrisiko abzuziehen. Zieht man all diese Positionen ab, ergibt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 8.500 Euro, die der Kunde in Folge seiner vorzeitigen Kreditkündigung an die Bank bezahlen muss.

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