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Mietrecht: Nebenkosten – Teil 1

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Mietrechtsstreitigkeiten sind sowohl für Mieter als auch Vermieter eine ärgerliche Sache. Gerade die Nebenkostenabrechnung – vom Volksmund auch oft „zweite Miete“ genannt, sorgt immer wieder für Unstimmigkeiten und kann schnell vor dem Gericht landen. Leider oftmals zu Recht, wie der Deutsche Mieterbund warnt: Denn nahezu jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft. Welche Regeln es zu berücksichtigen gilt, erfahren Sie hier: 

Nicht alles darf abgerechnet werden

Grundsätzlich setzen sich Nebenkosten aus allen Ausgaben zusammen, die dem Vermieter durch die Vermietung entstehen. Im Mietvertrag muss explizit geregelt sein, was dazu gezählt werden darf. Den Rahmen hierfür gibt die Betriebskostenverordnung vor. Nicht erlaubt sind beispielsweise Bankgebühren, Kosten der Hausverwaltung, einmalige Ausgaben für Reparaturen oder Instanthaltung, Beiträge zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten. Laut Gesetz ist der Vermieter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet  –  der Mieter muss also keine überhöhten Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen zahlen.

Auf richtigen Umlageschlüssel achten

Der Umlage- bzw. Verteilerschlüssel legt fest wie die anfallenden Nebenkosten gleichmäßig auf die einzelnen Mieter zu verteilen sind. Dabei kommen Bezugsgrößen wie Verbrauch, Wohnfläche, Personenanzahl oder Wohneinheit in Betracht. Der richtige Umlageschlüssel kann von beiden Vertragsparteien gemeinsam vereinbart werden. Ist jedoch im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, so werden die Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet. Nebenkosten die im Verbrauch erfasst werden, müssen entsprechend umgelegt werden. Wird beispielsweise der Kaltwasserverbrauch mit einem Wasserzähler erfasst, kann dieser nicht über die Wohnfläche abgerechnet werden, sondern muss nach dem jeweiligen Verbrauch der Mieter berechnet werden.

Frist einhalten

Bei der Nebenkostenabrechnung, sollte man als Vermieter die gesetzlichen Fristen beachten. So schreibt der Gesetzgeber bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung eine Frist von einem Jahr vor. Wird diese Frist überschritten, kann es passieren, dass keine Nachforderungen mehr möglich sind. Dann muss der Mieter auch nicht zahlen. Wer auf der sicheren Seite sein möchte, kann sich den fristgerechten Empfang der Abrechnung quittieren lassen.

Belege und Abrechnung

Mieter haben das Recht, in die Belege einzusehen, um die Nebenkostenabrechnung auf Richtigkeit zu überprüfen. Bei Klärungsbedarf ist der Vermieter verpflichtet, Einsicht in die Abrechnung zu gewähren. Für Kopien und Belege dürfen Vermieter Geld verlangen. Wie viel, ist allerdings nicht eindeutig festgelegt, da es unterschiedliche Gerichtsurteile gibt.

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[…] Jahresabrechnung: Ein Jahr hat der Vermieter Zeit die Aufstellung an den Mieter zu schicken, ansonsten muss der Mieter nicht bezahlen. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Kopien der einzelnen Rechnungen. Wünscht er Einsicht in die Unterlagen, so findet diese beim Vermieter statt. Erst wenn die Strecke zur direkten Einsicht dem Mieter unzumutbar ist, muss der Vermieter kopieren. […]

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