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Preis-Check: Ist die ausgewählte Immobilie günstig oder überteuert?

Mietrendite

Wer die Wirtschaftlichkeit einer möglichen Anlageimmobilie prüfen möchte, findet im sogenannten Mietmultiplikator einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob das ausgewählte Objekt tendenziell günstig oder teuer ist. Die entsprechende Kennzahl lässt sich recht einfach berechnen: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Beispiel: Kostet die Immobilie 400.000 Euro und erbringt jährlich 20.000 Euro Miete, hat sie einen Multiplikator von 20. Denn mit 20 Jahreskaltmieten wäre der Kaufpreis erwirtschaftet.

Der Mietmultiplikator ist ein erster Anhaltspunkt für die Wirtschaftlichkeit

In Top-Lagen mit wahrscheinlichen Mietsteigerungen kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses durchaus bei 40 liegen. Ist am Standort die Arbeitslosigkeit hoch, sinkt die Bevölkerungszahl und wächst der Leerstand, kann der Multiplikator bei manchen Immobilien aber auch kleiner als zehn sein. Daran erkennt man, dass der Mietmultiplikator keine absolute Größe ist, die eindeutig darüber Auskunft gibt, ob ein Anlageobjekt billig oder teuer ist. Andersherum gilt jedoch: Je erfolgversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie wirkt, desto höher darf der Mietmultiplikator sein.

Keine Berechnung der tatsächlichen Nettorendite durch den Mietmultiplikator

Bei der Berechnung des Mietmultiplikators werden ausschließlich Bruttozahlen herangezogen: Es werden keine Kaufnebenkosten, nur Kaltmieten und keine Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Die tatsächliche Nettorendite ist durch den Mietmultiplikator somit noch nicht berechnet. Als einfach zu berechnende Kennzahl liefert er jedoch einen ersten Überblick über die Wirtschaftlichkeit eines Anlageobjektes.

Berechnung von Rendite und Wert einer Anlageimmobilie

Um die die tatsächliche Rendite einer Immobilie zu ermitteln, sollten Nettokennzahlen verwendet werden. Mit folgender Formel kann man die Nettorendite berechnen: Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Beim Ertragswertverfahren werden auch der Grundstückswert ohne die Immobilie und die restliche zu erwartende Nutzungsdauer berücksichtigt. Ebenfalls berücksichtigt werden sollten evtentuelle Belastungen einer Immobilie, die sich wertmindernd auswirken können. Hierzu zählen zum Beispiel Grunddienstbarkeiten wie Wohnrechte, Wegerechte, der Standort auf einem Erbbaugrundstück oder eine Sozialbindung für Mieter.

Ermittlung der künftigen Rentabilität

Eine Beispielrechnung zeigt, wie man die künftige Rentabilität berechnet: Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg kostet drei Millionen Euro. Jährlich sind Mieteinnahmen von 75.000 Euro zu erwarten. Der Mietmultiplikator beträgt also 40. Die jährlichen Bewirtschaftungskosten liegen bei 10.000 Euro, die Nettomieteinnahmen betragen somit 65.000 Euro. Bei Kaufnebenkosten von acht Prozent müssen insgesamt 3.240.000 Euro investiert werden. In diesem Falle beträgt die jährliche Nettorendite lediglich rund 2,0 Prozent. Für die Finanzierung des Kaufpreises durch ein Bankdarlehen dürften bei diesem Beispiel Zinsen und Tilgung insgesamt nur 2,0 Prozent betragen, um keine Liquiditätslücke zu erzeugen. Um zumindest Reserven für künftige Reparaturen bilden zu können, müsste also ein Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital finanziert werden.

 

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