Trends & Tipps
Der Kapitalanleger- Blog der PATRIZIA

Privatvermietung: Wissenswertes zur Versteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Hilfreiche Tipps beim Erstellen eines Mietvertrags

Vermieter sind mit ihren Mieteinnahmen gegenüber dem Finanzamt steuerpflichtig. Denn wer eine Immobilie vermietet, will damit Gewinne erzielen und diese sind eben steuerpflichtig. Die erzielten Einkünfte müssen mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Davon sind jedoch vorher noch Kosten und Abschreibungen abzuziehen, wodurch die reale Steuerbelastung meist deutlich geringer ausfällt. Grundsätzlich ist aber zu unterscheiden, ob ein Vermieter als Privatperson vermietet oder als professioneller Vermieter.

Regeln für die private Vermietung

Wer als Privatperson ein Haus, eine Wohnung oder einen Laden vermietet, muss diese als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ steuerlich gegenüber dem Fiskus als Einkünfte in der der Anlage V seiner Steuererklärung angeben und diese mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Die dabei erzielten Erträge aus der Vermietung und Verpachtung werden jedoch durch Abschreibungen, Schuldzinsen und andere laufende Kosten der Immobilie gemindert.

Gebäudewert oder Herstellungskosten abschreiben

Im Normalfall kann der Käufer und Vermieter einer Immobilie 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent des Gebäudewertes oder der Herstellungskosten steuerlich absetzen. Wurde das Haus vor 1925 errichtet, kann man jährlich für 40 Jahre 2,5 Prozent abschreiben. Für denkmalgeschützte Gebäude, die saniert werden, gibt es höhere Abschreibungssätze. Laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten werden steuerlich jedoch anders behandelt. Diese Kosten werden innerhalb von ein bis fünf Jahren steuerlich geltend gemacht.

So werden Schuldzinsen steuerlich behandelt

Wer für den Kauf einer vermieteten Immobilie ein Darlehen aufnimmt, kann die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Dieser Steuervorteil verringert sich jedoch Jahr um Jahr, denn bei einem normalen Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Rate immer gleichbleibt, wird der Anteil der Zinsen infolge der fortschreitenden Tilgung immer geringer. Wer beispielsweise ein Darlehen über 200.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und drei Prozent Anfangstilgung aufnimmt, bezahlt dafür jährlich 10.000 Euro. Bei einem Annuitätendarlehen belaufen sich die fälligen Zinsen dafür jedoch selbst im ersten Jahr nicht auf 4.000 Euro, sondern auf 3.940 Euro und der Tilgungsanteil auf 6.060 Euro. Nach zehn Jahren liegt der Zinsanteil bei ca. 2.760 Euro und der Tilgungsanteil somit bei rund 7.240 Euro.

Anrechnung der laufenden Kosten

Eine Immobilie erzeugt auch laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind, beispielsweise für die Hausverwaltung, evtl. Maklerkosten bei einer Neuvermietung oder für notwendige Annoncen in der Zeitung. Diese Ausgaben mindern die Erträge. Auch die Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltung können als sogenannte Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Schreiben Sie einen Kommentar. Diskutieren Sie mit!