Trends & Tipps
Der Kapitalanleger- Blog der PATRIZIA

So bestimmen Sie den Wert einer Immobilie: Das Vergleichswertverfahren

gold_waage_haus

Das Vergleichswertverfahren gilt unter Experten als präzise Anleitung zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien und deshalb als Standardmethode. Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere dafür zu zahlen bereit sind. So funktioniert grundsätzlich der Markt. Für den Kaufpreis eines Immobilienobjekts sind natürlich auch die Herstellungskosten wichtig. Doch falls sich für ein hochwertig und teuer errichtetes Gebäude zum eigentlich angemessenen Preis kein Käufer findet, sinkt der Wert leider auf das aktuell übliche Marktniveau. Diese Realität kann sehr schmerzlich für den Eigentümer sein. Andersherum kann es jedoch auch passieren, dass ein einfaches Haus eine hohe Nachfrage findet und sein Wert damit weit über die Herstellungskosten steigt.

Wichtige Faktoren beim Grundstücksvergleich

Entscheidend für die Anwendung der Methode ist es, dass genügend Objekt existieren, die in möglichst vielen Bereichen mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Bei Grundstücken spielen beispielsweise die Faktoren Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit, Art der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung eine große Rolle.

Wesentliche Faktoren beim Vergleich von Gebäuden

Bei Wohnungen und Häusern kommen eine Vielzahl von Vergleichsmerkmalen hinzu. Die wichtigsten sind die Gebäudeart, Bauweise und Gestaltung, die Größe und Qualität der Ausstattung sowie die Restnutzungsdauer. Darüber hinaus werden der bauliche und energetische Zustand des Gebäudes sowie der Ertrag durch die Vermietung bewertet.

Vergleichsdaten Lage, Substanz und Ausstattung

Um ein Gebäude zu bewerten, kann ein Gutachter auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgreifen. Er wählt dazu eine größere Zahl von ähnlichen Objekten aus und setzt die zu bewertende Immobilie dazu in Beziehung. Für dennoch vorhandene Unterschiede berechnet er entsprechende Zu- oder Abschläge. Beispiele: Eine Penthouse-Wohnung ist wertvoller als eine identische Erdgeschosswohnung und das Grundstück in einer Sackgasse ist mehr wert als das an einer vielbefahrenen Kreuzung. Entscheidend für eine angemessene Bewertung der Immobilie ist die Erfahrung des Gutachters.

Eigentümer verschätzen sich oft

Viele Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie zu hoch ein. Die Gründe: Sie bewerten vor allem die Ausstattung wie Bodenbeläge, Fliesen, Türen oder Armaturen zu hoch. Dagegen unterschätzen sie die Auswirkung von Substanz und Lage der Immobilie. Die Bodenrichtwerte beispielsweise können auch bei benachbarten Wohnquartieren stark differieren. Weitere wichtige Vergleichsfaktoren sind durchgeführte Sanierungen, wie neue Fenster, Heizungen, Dächer oder Fassadendämmungen, da sie die Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängern.

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren ist eine leicht nachvollziehbare und sehr zuverlässige Methode, da ein optimaler Abgleich des Immobilienwerts mit dem Marktniveau stattfindet. Der Nachteil: Es ist schwierig zu nutzen, wenn Vergleichswerte fehlen und es ist vor allem bei komplexen oder ungewöhnlichen Gebäuden nicht so geeignet.

Schreiben Sie einen Kommentar. Diskutieren Sie mit!