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So können Sie als Vermieter mit Immobilien Geld verdienen

Vermietung an Angehörige

Viele Menschen kaufen sich in der seit Jahren anhaltenden Zinskrise eine Wohnung, um ihr Geld mit Rendite anzulegen. Die meisten begnügen sich jedoch mit dem Erwarb einer Immobilie. Mit der richtigen Strategie könnte man jedoch über die Jahre auch mehrere Wohnungen kaufen und als Vermieter davon leben. Doch bei vielen Deutschen ist es verpönt, zusätzlich zum selbst genutzten Eigenheim Wohnungen auf Pump zu kaufen. Dabei eignen sich Immobilien hervorragend als Geldanlage, selbst wenn man schon seine eigenen vier Wände besitzt.

Profis handeln anders

Profis unter den Kapitalanlegern kaufen so ein, dass die Mieten gleichzeitig die Darlehensraten, Rücklagen zur Instandhaltung und noch eine Rendite abwerfen. Durch die Wertsteigerung ist es nach wenigen Jahren möglich, den ersten Hypothekenkredit aufzustocken und mit dem zusätzlich aufgenommenen Geld eine zweite Immobilie zu kaufen – und dann eine dritte und eine vierte und so weiter. In Deutschland handeln Banken allerdings vorsichtiger. Spätestens seit der Lehman-Pleite ist diese Strategie hierzulande nur noch schwer umzusetzen. Dennoch ist es meist immer noch möglich, sein bestehendes Darlehen um einen gewissen Betrag, der durch die Immobilie abgesichert ist, aufzustocken.

Kriterien für Investoren sind strenger

In Deutschland müssen Immobilieninvestoren einige Hürden nehmen. Bei einem Anlage-Projekt werden Bonität, Einkommen und Eigenkapital viel strenger bewertet als beim selbstgenutzten Eigenheim. Die Immobilie selbst wird mit dem Ertragswertverfahren, einem Multiplikator der Mieteinnahmen, bewertet. Das hat zur Folge, dass ein Objekt meist niedriger bewertet wird als mit seinem Verkehrswert. Denn die Bank will sicher sein, dass der Kreditnehmer auch Mietausfälle und Reparaturen stemmen kann. Abhängig von der Bonität des Käufers und der Region müssen Anleger mit Zinsaufschlägen von 0,5 Prozent rechnen. Aufgrund der längeren Bearbeitungszeit von bis zu zwei Wochen empfiehlt es sich, schon vorab mit seiner Bank einen Finanzierungsrahmen abzustimmen.

Checkliste wichtiger Prüfkriterien vor dem Kauf

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, sollte man gründlich prüfen, welche Miethöhe realistisch ist und ob die Immobilie evtl. bald von der Mietpreisbremse betroffen sein wird. Ein weiterer Punkt auf der Checkliste ist die Region. Im Osten Deutschlands bluten beispielsweise viele Städte aus und es ist fraglich, welche Mieten dann noch zu realisieren sind. Ebenfalls kritisch zu prüfen ist es, ob der Preis für den Zustand angemessen ist. Denn notwendige Renovierungsarbeiten können schnell die Rendite auffressen.

Spezialisierung auf eine Immobiliengattung

Wer als Immobilienanleger irgendwann von den Erträgen leben möchte, spezialisiert sich am besten auf eine Immobiliengattung, beispielsweise seniorengerechtes Wohnen, Einfamilienhäuser oder Studentenapartments. So entwickelt man schnell ein Auge für gewinnbringende Angebote und lernt, die Sanierungskosten abzuschätzen. Wer Immobilien in der Nähe des eigenen Wohnorts kauft, kann sich zudem selbst um die Verwaltung kümmern und spart damit eine Menge Geld.

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