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Der Kapitalanleger- Blog der PATRIZIA

Wie berechnet man die Mietrendite richtig?

Mietrendite

Für Immobilien, die hinsichtlich Ausstattung, Lage und Bauqualität vergleichbar sind, ist die Mietrendite eines der wichtigsten Auswahlkriterien. Sie ist die Rendite, die ein Eigentümer mit der Vermietung seiner Immobilie erwirtschaftet. Daher sollte man als Anleger schon bei der Wohnungssuche unbedingt auf die Höhe der erzielbaren Mietrendite Acht geben – vor allem wenn es darum geht, verschiedene Immobilieninvestitionen miteinander oder mit einer anderen Kapitalanlagen zu vergleichen.

Brutto- und Nettomietrendite

Obwohl in Anzeigen oft von Bruttomietrendite die Rede ist, muss bei der Berechnung unbedingt die Nettomietrendite angesetzt werden. Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis. Bei Eigentumswohnungen liegt sie im Schnitt zwischen 3 und 5 Prozent, bei manchen Objekten sogar höher.

Die Nettomietrendite hingegen berücksichtigt zusätzlich die Nebenkosten beim Kauf, sowie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die der Eigentümer nicht, wie die übrigen Betriebskosten, auf den Mieter umlegen kann. Um sie zu berechnen, müssen im ersten Schritt die Kaufnebenkosten dem Preis zugeschlagen werden. Ohne Makler betragen die Kaufnebenkosten ca. 5 Prozent des Kaufpreises (3,5 Prozent Grunderwerbssteuer [Bundesland abhängig] und 1,5 Prozent für Notar- und Grundbuchgebühren. Beim Kauf über einen Makler kommen 3,5 bis 7 Prozent Provision hinzu.

Im zweiten Schritt müssen von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und die Instandhaltungskosten abgezogen werden, die der Eigentümer nicht auf die Miete umlegen kann. Das sind rund 200 bis 250 Euro pro Jahr für die Hausverwaltung und 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr für die Instandhaltung. Für eine genaue Kalkulation lassen sich Kaufinteressenten hier die Verwalterabrechnungen der letzten Jahre aushändigen. Die Nettomietrendite ergibt sich dann als Verhältnis des Jahresreinertrags zu den Gesamtkosten.

Im Allgemeinen gilt: Je besser die Lage der Immobilie, desto niedriger die Rendite. Ist die Lage schlechter, so ist die Mietrendite höher. Je niedriger der Kaufpreis pro Quadratmeter, desto höher fällt die Rendite aus. Dennoch sollte man beachten, dass das Berechnen der Mietrendite nicht alleiniger Faktor für eine Kaufentscheidung sein darf. Beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Objekts, ändert sich bei der Berechnung der Faktor Kaufpreis.

Brutto- und Nettomietrendite Beispiel

Kaufpreis: 100 000 Euro für 50qm
+ Nebenkosten (Grunderwerbsteuer [3,5%], Makler [5%], Notar- und Grundbuchkosten [1,5%]): 10 000 Euro
= Investitionskosten: 110 000 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
– Verwaltungskosten pro Jahr: 250 Euro
– Instandhaltungskosten pro Jahr: 350 Euro [€ 7,-/qm bei 50qm]
= Jahresreinertrag: 4 400 Euro

Nettokaltmiete pro Jahr: 5 000 Euro
./. Kaufpreis: 100 000 Euro
= Bruttomietrendite: 5,0 Prozent

Jahresreinertrag: 4 400 Euro
./. Investitionskosten: 110 000 Euro
= Nettomietrendite: 4,0 Prozent

 
 

| am 17. Mai 2014, 15:36 Uhr

Im Beispiel werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von der Nettokaltmiete abgezogen.

Müssen nicht alle nicht umlagefähigen Kosten abgezogen werden?

In welchem Verhältnis steht das Haus bzw. Wohngeld zu dieser Rechnung?

| am 27. September 2016, 12:25 Uhr

Es wäre interessant die inflationsbereinigte Rendite nach Steuern zu berechnen um eine abschließende Beurteilung für die Rentabilität eines Immobilieninvestments geben zu können.

| am 15. Mai 2017, 08:30 Uhr

Sehr geehrter Herr Bauer, vielen Dank für den Hinweis und den sehr nützlichen Link. Viele Grüße, Ihre PATRIZIA

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